الفهرس يوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 372 |  |  |
| | | from | 372 | | |
المستخلص
ان تطور المجتمع يتطلب من ناحية تنشيط الحياة الاقتصادية، وذلك من خلال توفير التمويل اللازم لممارسة الانشطة الاقتصادية، كما انه يتطلب من ناحية اخرى تنمية العنصر البشرى، وذلك منخلال توفير حد ادنى من الحياة الادمية الكريمة، حيث توفير المسكن المناسب والملائم للفرد واسرته، خاصة ان الحياة الاقتصادية يحكمها فى ظل سيطرة راس المال الحر، مبدا المنافسة المتكافئ فى اقتصاد السوق، وذلك يحكمه قانونا مبدا حرية التعاقد، حيث ان العقد شريعة المتعاقدين.
ولما كان الانسان هو دائما الهدف والوسيلة لتحقيق اى تقدم ؛ لذلك فانه يلزم توفير المسكن الملائم له ولاسرته حتى يكون حقا الوسيلة الفعالة لتحقيق التقدم المنشود، ولا يمكن للفرد الحصول على هذا المسكن الا من خلال توفير الاموال التى تمكنه من ذلك ؛ لذلك فى ظل ندرة المساكن وندرة الاموال اللازمةلقيام واتمام المعاملات العقارية خاصة توفير العقارات السكنية كان نظام التمويل العقارى.
ويمكن القول بان التمويل العقارى وسيلة حديثة نسبيا لتمويل المعاملات العقارية، وقد بدا التفكير فى ادخاله فى مصر مع بداية مطالبة المؤسسات المالية وخاصة المصرفية بتعديل نص لمادة رقم(1052) من القانون المدنى، وذلك فى منتصف تسعينيات القرن المنصرف، ولكن حفاظا على المبدا الثابت قانونا وهو حظر شرط الطريق الممهد، وحظر تملك العقار المرهون، عند عدم قيام المدين بالوفاء وفقا لهذا النص ؛ ولذا كان دور المشرع وذلك من خلال اصدار قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001، حيث البحث عن وسائل لتشجيع قيام المشروعات العقارية الانتاجية، ومن ثم تيسير سبل التمويل للقائمين على هذه المشروعات، وتوفير التمويل اللازم للمعاملات العقارية الاستهلاكية، وذلك كله فى اطار توفير اكثر الادوات والضمانات والتامينات تحقيقا لاقصى حد من الحماية لجهات التمويل العقارى، فكان ذلك من خلال اتفاق التمويل العقارى بوصفة الاداة القانونية والاتفاقية لتحقيق كل ما يسعى اليه المشرع والممول والمستثمر والطرف الثالث (البائع او المقاول) من استفادة وحماية فى ذات الوقت وتنشيطا لمجالات الاستثمار العقارى بانواعها المختلفة.
ونظرا لاهمية التمويل العقارى كوسيلة رئيسة من وسائل تمويل المعاملات العقارية سواء الانتاجية ام الاستهلاكية ؛ فانه لابد من توفير المناخ القانونى الملائم لاداء دوره، وذلك من خلال القانون موضوع الدراسة بوصفة اداة المشرع فى التنظيم الخاص للتمويل العقارى كمعاملات.
المعاملات العقارية الاستثمارية والاستهلاكية، وكذلك الحال فى مصر، بينما فى فرنسا يقتصر اتفاق التمويل العقارى فقط على تمويل المعاملات العقارية الاستهلاكية، اى غير الاستثمارية - غير الانتاجية - ، وبذلك فان لتمويل المعاملات العقارية عامة وسيلتين هما : اتفاق التمويل العقارى وعقد او اتفاق التاجير التمويلى العقارى، وكل وسيلة منهما تعد من مصادر التمويل الخارجية اى من الغير، حيث قيام المستثمر بتوفير السيولة المالية وادواتها من شخص اخر غير الشخص المراد تمويله، مع ان الاصل فى التمويل الخارجى ان يكون التمويل من قبل الغير بمفهومه القانونى، اما فى اتفاق التمويل العقارى فيعد الممول طرفا وليس من الغير بالمفهوم القانونى، ولكنه غير بالمفهوم الاقتصادى للتمويل، اى لان المال الممول الذى توافر ليس من الذمة المالية للمستثمر انما هو (اى مبلغ التمويل) من الممول، اى ان الغير فى مفهوم التمويل هو غير من هو فى حاجة للتمويل، فمثلا نجد قيام الممول بالوفاء بباقى ثمن العقار المبيع موضوع التمويل العقارى للطرف الثالث (البائع) او الوفاء بباقى قيمة او باقى اجرة مقاولة بناء العقار او ترميمه او تحسينه للطرف الثالث (المقاول) من مال الممول وليس من مال المستثمر.