الفهرس 
الفصل الأول: الاستثمار العقاري والعمارة الخضراء والمفاهيم المرتبطة بهمايوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 361 |  |  |
| | | from | 361 | | |
المستخلص
ملخص البحث
مشكلة البحث:
تكمن مشكلة البحث في ضعف ما يساهم فيه الاستثمار العقاري في الاقتصاد القومي المصري بالمقارنة بدول أخرى كدول الخليج العربي وهو ما ينعكس بالتبعية بالسلب على الاستثمار في العمارة الخضراء.
وتحت فرضية استعمال آليات المحاسبة الضريبية للضريبة على الدخل من تشريع ضريبي وقواعد وأسس المحاسبة الضريبية وإجراءات فحص وربط وتحصيل الضريبة وإدارة ضريبية في تشجيع وتنميه كل من الاستثمار العقاري والعمارة الخضراء لذلك فإن الباحث يسعى إلى تقديم رؤية علمية تجاه هذا الهدف من خلال الوصول لأفضل معاملة ضريبية للضريبة على الدخل لتشجيع وتنميه الاستثمار العقاري وتوجيهه نحو الاستثمار في العمارة الخضراء.
أهداف البحث:
الهدف الرئيسي للبحث هو وضع إطار مقترح للمحاسبة الضريبية للضريبة على الدخل يساهم في تشجيع وتنميه الاستثمار العقاري وتوجيه كل أو قطاع منه نحو العمارة الخضراء، ويمكن تحقيق هذا الهدف من خلال الأهداف الفرعية التالية:
1- عرض وتقديم إطار فكري متكامل للاستثمار العقاري والعمارة الخضراء.
2- التعرف على تجارب بعض الدول الأخرى في مجال تشجيع وتنميه الاستثمارات العقارية (الصين – المملكة المتحد – كندا – باكستان- المملكة العربية السعودية).
3- التعرف على بعض النماذج الناجحة في بعض الدول للعمارة الخضراء (السويد – استراليا – الولايات المتحدة الأمريكية – ماليزيا – الإمارات العربية المتحدة).
4- التوصيف الحالي للمعاملة الضريبية على الاستثمار العقاري في مصر مع بيان المشاكل التطبيقية التي تواجه مثل هذا النوع من الاستثمار.
5- وضع إطار مقترح للمحاسبة الضريبية للضريبة على الدخل يساهم في تشجيع وتنمية الاستثمار العقاري والاستثمار في العمارة الخضراء.
أهميه البحث:
1- يتناول أحد الموضوعات الهامة وهو الاستثمار العقاري لأنه يعد إحدى أهم قاطرات التنمية الاقتصادية، وربطه بالعمارة الخضراء باعتبارها تساهم مساهمة فعالة في تقديم حلولاً لعدد من التحديات البيئية كاستنفاذ الموارد والطبيعية وزيادة سعة المخلفات الصلبة، وانبعاث الغازات الكربونية وزيادة الاحتياج للطاقة.
2- أهمية النظام الضريبي في تنمية وتشجيع الاستثمار العقاري بصفة عامة، وتوجيه هذا القطاع بصفة خاصة نحو العمارة الخضراء.
فروض البحث:
يقوم البحث على الفروض التالية:
1- الفرض الأول: لا توجد علاقة ذات دلاله إحصائية بين آليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل وتشجيع وتنميه الاستثمار العقاري
2- الفرض الثاني: لا يوجد تأثير ذو دلاله إحصائية لآليات المحاسبة عن الضريبية على الدخل على الاستثمار في العمارة الخضراء.
3- الفرض الثالث: توجد علاقة ذات دلاله إحصائية بين آليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل التي تساهم في تنمية وتشجيع الاستثمار العقاري وآليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل التي تساهم في الاستثمار في العمارة الخضراء.
4- الفرض الرابع: لا توجد فروق ذات دلاله إحصائية للمحاسبة عن الضريبة على الدخل وانعكاسها على العمارة الخضراء من وجهة نظر عينة الدراسة.
منهج البحث:
1- المنهج الاستنباطي: من خلال استخدام الأسلوب النظري المكتبي في جمع المعلومات عن طبيعة المشكلة محل البحث حيث سيتم البحث في القضايا الفكرية والمنهجية لموضوع البحث من خلال ما ورد بالكتب والبحوث والدراسات السابقة ذات العلاقة بموضوع البحث.
2- المنهج الاستقرائي: من خلال استخدام قوائم الاستقصاء واختيار عينة عشوائية من شركات الاستثمار العقاري والمحاسبين القانونيين وموظفي مصلحة الضرائب المصرية بهدف إبراز مدى إمكانية مساهمة المعاملة الضريبية التفصيلية في تشجيع وتنميه الاستثمار العقاري وتوجيه هذا الاستثمار نحو الاستثمار في العمارة الخضراء.
النتائج:
تناول الباحث في هذه الدراسة مدى تأثير آليات المحاسبة الضريبية عن الضريبة على الدخل من تشريع ضريبي وقواعد وأسس المحاسبة الضريبية وإجراءات فحص وربط وتحصيل الضريبة والإدارة الضريبية على تشجيع وتنمية الاستثمار بغرض وضع إطار مقترح للمحاسبة الضريبية للضريبة على الدخل لتشجيع وتنمية الاستثمار العقاري والاستثمار في العمارة الخضراء. وبعد الدراسة النظرية والميدانية فقد توصل الباحث إلى النتائج التالية:
أولاً: نتائج الدراسة النظرية:
1- عدم وجود مفهوم موحد للاستثمار العقاري في تشريعات الاستثمار والتشريعات الضريبية المصرية.
2- يرتبط بخصائص الاستثمار العقاري خصائص العقار كسلعة مميزة عن السلع الاقتصادية الأخرى وكذلك خصائص السوق العقاري.
3- يعد نصيب القطاع العقاري منخفضًا عن حجم الاستثمارات في القطاعات الاقتصادية في مصر ومنخفضًا بالمقارنة عن حجم الاستثمار في الدول المحيطة.
4- يواجه الاستثمار العقاري في مصر مشاكل ومعوقات عديدة من أهمها:
- الاستغلال المحدود للأراضي المتاحة للاستثمار العقاري وارتفاع أسعارها.
- انتشار العشوائيات والأنشطة الغير رسمية.
- ارتفاع نسبة الفقر.
- احتكار مواد البناء.
- التضخم في ارتفاع أسعار سعر الصرف للعملات الأجنبية مقابل الجنيه المصري.
- ارتفاع عجز الموازنة العامة للدولة.
- طول إجراءات تأسيس الشركات وتعقيدها.
- النظام الضريبي المصري.
5- يعد من أفضل المفاهيم للعمارة الخضراء هو مفهوم الوكالة الأمريكية لحماية البيئة والتي ترى أنها مجموعة المباني التي تستخدم تكنولوجيا متوافقة بيئيًا وتتضمن فكرة الحفاظ على الموارد المتاحة بداية من تصميم وإنشاء المبنى وتنفيذه وصولاً إلى أعمال تشغيل وصيانة وحتى ترميم المبنى مع الأخذ في الاعتبار توفر عوامل الصحة والراحة لمستعملي المبنى.
6- من أهم المبادئ التي تقوم عليها العمارة الخضراء هي:
- الحفاظ على الطاقة.
- الارتباط بالبيئة والتكيف مع المناخ.
- ترشيد الموارد والتصميم المستدام.
7- يوجد عدة طرق لتقييم البناء الأخضر من أهمها نظم الليد الأمريكي ونظام برييم البريطاني، كما يوجد نظام مصري لتقييم البناء الأخضر يصنف على أساس ثلاث مستويات وهم: الهرم الفضي للمستوى الأدنى للترخيص كبناء أخضر، والهرم الذهبي للمستوى المتوسط للترخيص كبناء أخضر، والهرم الأخضر للمستوى الأعلى للترخيص كبناء أخضر.
8- من أهم المشاكل والمعوقات التي تواجه الاستثمار في العمارة الخضراء هي:
- غياب الإعلام والتوعية بمفهوم العمارة الخضراء وأهميتها.
- الزيادة المضطردة في عدد السكان وسوء توزيعها.
- ارتفاع التكاليف بالمقارنة بالعمارة التقليدية وخاصة في مرحلة الإنشاء ولكنها تقل بعد ذلك طوال حياه المبنى.
- غياب التشريعات المنظمة للعمارة الخضراء.
9- يعاني النظام الضريبي في مصر من تشوهات من أهمها: عدم وضوح التشريعات الضريبية وارتفاع نسب وحجم الضرائب، وعدم وجود حوافز ضريبية ملموسة لتشجيع وتنمية الاستثمار العقاري والاستثمار في العمارة الخضراء.
10- جاء معيار (34) استثمار عقاري خلوًا من وجود معايير محددة للقيمة العادلة ومن وضع إطار محاسبي للعقارات التي يتم إنشائها وبيعها وكذلك الأراضي التي يتم شرائها وتقسيمها بواسطة منشآت وشركات الاستثمار العقاري والتي تمتد لأكثر من سنة مالية.
ثانيًا: نتائج الدراسة الميدانية:
1- من أهم المزايا التي يحققها الاستثمار العقاري:
- له مردود اقتصادي مباشر يسهم في الناتج القومي.
- يساهم في تطوير العديد من الصناعات المحلية المرتبطة بالبناء والتشييد.
- يحقق فرص للعمالة ومكافحة البطالة.
- يساهم في رواج سوق الخدمات المساندة للاستثمار العقاري.
2- من أهم المشاكل التي تواجه الاستثمار العقاري في مصر هي:
- النظام الضريبي المصري.
- التضخم وارتفاع سعر الصرف الأجنبي مقابل العملة المحلية.
- ارتفاع أسعار الأراضي وندرة المتاح منها.
- طول أمد الحصول على التراخيص والموافقات الإدارية.
3- من أهم المشاكل التي تواجه الاستثمار في العمارة الخضراء.
- عدم وجود تشريعات تنظم مجال العمارة الخضراء وتلزم الشركات والمنشآت بها.
- عدم وجود حوافز مالية وضريبية.
4- توجد علاقة بين آليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل وبين تشجيع وتنمية الاستثمار العقاري.
5- يوجد تأثير ذو دلالة إحصائية لآليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل على الاستثمار في العمارة الخضراء.
6- توجد علاقة ذات دلالة إحصائية بين آليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل التي تساهم في تشجيع تنمية الاستثمار العقاري وآليات المحاسبة عن الضريبة على الدخل التي تساهم في الاستثمار في العمارة الخضراء.
7- من أكثر آليات الضريبة على الدخل التي تساهم في تشجيع وتنمية الاستثمار العقاري:
- صياغة التشريعات الضريبية بصورة واضحة.
- تبسيط قواعد وأسس المحاسبة الضريبية وإجراءات فحص وربط وتحصيل الضريبة وتحسين فاعلية الإدارة الضريبية.
8- من أكثر آليات المحاسبة الضريبية التي تساهم في تشجيع وتنمية الاستثمار في العمارة الخضراء:
- تشريعات تتضمن حوافز مالية وضريبية للعمارة الخضراء.
- تحسين وفاعلية الإدارة الضريبية.
- تبسيط إجراءات فحص وربط وتحصيل الضريبة.
- قواعد وأسس محاسبية مناسبة.
التوصيات:
من خلال ما تم التوصل إليه من نتائج الدراسة النظرية والميدانية فإن الباحث يوصي بالآتي:
أولاً: تأصيل مفهوم الاستثمار العقاري في التشريعات الخاصة بالاستثمار والتشريعات الضريبية.
ثانيًا: تجميع جميع الجهات المسئولة عن القطاع العقاري في هيئة واحدة مستقلة تحت ”هيئة التطوير العقاري” تكون مسئولة عن كل ما يتعلق بهذا القطاع سواء كانت إدارية ومالية أو هندسية وتسويقية وكذلك التخطيط لتنمية هذا القطاع وتبني التشريعات التي تساعد فى تحقيق هذا الهدف بما يساهم في خدمة الاقتصاد القومي.
ثالثًا: إعادة النظر في معيار المحاسبة رقم (34) الخاص بالاستثمار العقاري لكي يتضمن الآتي:
- المعالجة المحاسبية للإيرادات والتكاليف الخاصة بالعقارات التي يقوم بإنشائها شركات الاستثمار العقاري بحيث تنص على معالجتها بطريقة نسبة الإتمام أو مقابلة الإيرادات بالتكاليف.
- تحديد أسس ومعايير للقيمة العادلة.
- المعالجة المحاسبية للإيرادات والتكاليف الناتجة عن إعادة تقسيم الأراضي المحتفظ بها ويتم بيعها مجزأة بعد ذلك.
رابعًا: ضرورة تنمية الوعي بمفهوم وأهمية العمارة الخضراء.
خامسًا: ضرورة تبني منظومة ضريبية لتشجيع وتنمية الاستثمار العقاري والاستثمار في العمارة الخضراء من خلال الآتي:
1- وضع معايير محددة للأرباح الخاضعة للضريبة على الدخل الناتجة عن شراء وتشييد العقارات وبيعها وشراء وتقسيم الأراضي وبيعها.
2- إصدار قرار وزاري يوضح قواعد وأسس المحاسبة الضريبية للضريبة على الدخل على الاستثمارات العقارية.
3- تبسيط الإقرارات الضريبية في المحاسبة الضريبية على الدخل على الاستثمار العقاري في الحالات التقديرية.
4- إعادة تصميم إقرار مستقل للضريبة على الدخل على الاستثمار العقاري في الحالات المستندة على وجود دفاتر وحسابات متنظمة على غرار الإقرارات الضريبية الخاصة بنشاط الفنادق والبترول والبنوك.
5- تحديد معايير موحدة لأساليب الفحص للضريبة على الدخل على الاستثمارات العقارية للقضاء على التفاوت بين ملف ضريبي وآخر، وبين مأمورية ضرائب وأخرى، أو حتى بين مأمور فاحص وآخر.
6- العمل على توفير حوافز ضريبية لتشجيع وتنمية الاستثمار في العمارة الخضراء وربطها بشهادة من المجلس المصري للعمارة الخضراء تؤكد على الالتزام بمعايير العمارة الخضراء.
7- تنويع استخدام أساليب وطرق الحوافز الضريبية لتشجيع وتنمية الاستثمار العقاري ما بين الإعفاءات الضريبية المحددة المدة والأسعار التمييزية والخصم الضريبي والإهلاك المعجل.
8- ضرورة إلغاء الضريبة على إيرادات الثروة العقارية لسابق خضوعها للضريبة العقارية.
9- إلغاء الضريبة على التصرفات العقارية العارضة وإخضاع التصرف الثاني بالنسبة للشخص الطبيعي.
10- وضع نسب صافي ربح تراعي الاستثمار في العمارة الخضراء في حالة المحاسبة التقديرية بالاتفاق مع المجلس المصري للعمارة الخضراء.
11- إلغاء حكم المادة (87) مكررًا من قانون الضريبة على الدخل 91 لسنة 2005 وتعديلاته والخاصة بفرض غرامات إضافية على قروض الضريبة بين الضريبة المدرجة في الإقرار الضريبي وبين الضريبة المقدرة نهائيًا، والتي تصل قد تصل إلى 40% لأنها تحد من إنهاء المنازعات الضريبية، وتؤثر على حجم الاستثمارات بصفة عامة والاستثمار العقاري والاستثمار في العمارة الخضراء بصفة خاصة.
12- تعديل أحكام المادة (110) من قانون الضريبة على الدخل 91 لسنه 2005 وتعديلاته والخاصة بحساب مقابل التأخير على ما لم يؤد من الضريبة طبقًا للاتفاق المباشر أو لقرار اللجنة الداخلية أو قرار لجنة الطعن لتكون من تاريخ الربط وليس من اليوم التالي لانتهاء الأجل المحدد لتقديم الإقرار الضريبي.